10 Fragen, die Sie stellen sollten, bevor Sie ein Sanierungsprojekt starten
Viele Probleme auf der Baustelle entstehen davor. Mit dieser Checkliste gehen Sie vorbereitet in jedes Projekt
Ein Sanierungsprojekt ist eine der komplexesten Aufgaben, die ein Immobilieneigentümer übernehmen kann. Budgets werden überschritten, Termine gerissen, Schnittstellen zwischen Planern und Handwerkern unklar. Das Gute: Die meisten dieser Probleme entstehen nicht auf der Baustelle – sie entstehen davor. Wer die richtigen Fragen früh stellt, spart sich später teure Überraschungen.
Hier sind die 10 Fragen, die wir bei RESO vor jedem Projekt durchgehen – und die wir jedem Eigentümer empfehlen, bevor der erste Handwerker beauftragt wird.
1. Ist der tatsächliche Zustand des Gebäudes bekannt?
Der häufigste Fehler bei Bestandssanierungen: Man plant auf Basis von Annahmen statt auf Basis von Fakten. Bestandsunterlagen fehlen, sind veraltet oder unvollständig. Vor jeder Planung braucht es eine strukturierte technische Bestandsaufnahme – Gebäudehülle, Haustechnik, Tragwerk, Schadstoffbelastung. Was man nicht kennt, kann man nicht planen und nicht kalkulieren.
2. Was ist das eigentliche Ziel der Maßnahme?
Klingt selbstverständlich – ist es aber nicht. Soll die Maßnahme den Wert steigern, die Vermietbarkeit verbessern, gesetzliche Anforderungen erfüllen oder Betriebskosten senken? Je klarer das Ziel, desto gezielter die Planung. Wer mehrere Ziele gleichzeitig verfolgt, ohne sie zu priorisieren, riskiert ein Projekt das alles ein bisschen macht – und nichts richtig.
3. Ist das Budget realistisch oder nur wunschbasiert?
Die erste Kostenschätzung eines Architekten oder Planers basiert auf dem, was zum Zeitpunkt X bekannt ist. In neun von zehn Fällen ist diese Zahl nicht belastbar – schlicht weil zu diesem Zeitpunkt noch zu viele Unbekannte existieren. Ein seriöses Budget entsteht erst nach einer vollständigen Bestandsaufnahme, einer klaren Leistungsbeschreibung und einer unabhängigen Kostenkontrolle. Wer früh eine Zahl festschreibt, an der dann das gesamte Projekt gemessen wird, schafft sich selbst ein Problem.
4. Ist der Terminrahmen mit der Nutzung abgestimmt?
Besonders bei Bestandsimmobilien mit laufendem Betrieb – vermieteten Gewerbeflächen, Pflegeeinrichtungen, Einzelhandel – ist die Frage nach dem Timing entscheidend. Wann dürfen welche Bereiche nicht zugänglich sein? Welche Gewerke erzeugen Lärm oder Schmutz, der mit Mietern abgestimmt werden muss? Ein Terminplan, der diese Realitäten ignoriert, ist kein Terminplan – er ist eine Wunschliste.
5. Wer übernimmt die Bauherrenvertretung?
Jemand muss die Interessen des Eigentümers gegenüber Planern, Handwerkern und Behörden vertreten – konsequent und mit Fachkenntnis. Das kann ein interner Projektleiter sein, ein externer Projektsteuerer oder eine Kombination aus beidem. Wichtig ist: Diese Rolle muss klar besetzt sein, bevor das Projekt beginnt. Wer diese Frage offenlässt, stellt fest, dass am Ende jeder Beteiligte seine eigenen Interessen verfolgt – und niemand die des Eigentümers.
6. Welche behördlichen Genehmigungen sind erforderlich?
Besonders bei Nutzungsänderungen, Umbauten oder Fassadenarbeiten an Bestandsgebäuden gilt: Genehmigungspflichten werden regelmäßig unterschätzt. In Berlin können Bebauungsplan, Denkmalschutz, Brandschutzauflagen und baurechtliche Anforderungen erheblichen Einfluss auf Umfang, Kosten und Laufzeit eines Projekts haben. Wer diese Fragen erst beantwortet, wenn der Bauantrag gestellt werden soll, verliert Monate.
7. Sind ESG- und GEG-Anforderungen berücksichtigt?
Wer heute eine Sanierungsmaßnahme plant, die mehr als 10 % eines Bauteils betrifft, löst automatisch GEG-Pflichten aus. Das bedeutet: Energetische Mindeststandards müssen erfüllt werden, ob geplant oder nicht. Wer das ignoriert, riskiert Nachbesserungen auf eigene Kosten. Klüger ist es, diese Anforderungen von Anfang an in die Planung zu integrieren – und gleichzeitig zu prüfen, welche Fördermittel dafür abrufbar sind.
8. Wie werden Schnittstellen zwischen den Gewerken gesteuert?
Bei komplexen Sanierungen arbeiten Architekten, Statiker, TGA-Planer, Brandschutzgutachter und ausführende Unternehmen parallel – mit teils konkurrierenden Anforderungen und Zeitplänen. Fehlende Koordination an diesen Schnittstellen ist die häufigste Ursache für Terminverzögerungen und Nachträge. Wer diese Koordination dem Zufall überlässt oder allein dem bauleitenden Architekten, unterschätzt die Komplexität moderner Sanierungsprojekte.
9. Wie wird mit Unvorhergesehenem umgegangen?
Bei Bestandssanierungen gilt: Es gibt immer Überraschungen. Schadstoffbelastungen, unbekannte Leitungsführungen, statische Besonderheiten, abweichende Bestandsmaße. Die Frage ist nicht ob etwas Unvorhergesehenes auftaucht, sondern wie schnell und strukturiert darauf reagiert wird. Ein funktionierendes Risikomanagement und klare Entscheidungswege sind keine Bürokratie – sie sind das Fundament stabiler Projektabläufe.
10. Ist die Dokumentation von Anfang an geregelt?
Am Ende jedes Projekts sollte eine vollständige, aktuelle Dokumentation stehen: Bestandspläne, Wartungsunterlagen, Gewährleistungsfristen, Behördenkorrespondenz. In der Praxis wird Dokumentation oft als lästige Pflicht behandelt und am Ende halbherzig zusammengestellt. Wer später verkauft, refinanziert oder weiter saniert, bereut das. Gute Dokumentation ist kein Aufwand – sie ist Wertsicherung.
Praxishinweis: Diese zehn Fragen klingen nach viel Vorbereitung. Das sind sie auch. Aber die Alternative ist teurer: Projekte, die aus dem Ruder laufen, kosten in der Regel ein Vielfaches der Zeit und des Geldes, die eine sorgfältige Vorbereitung gekostet hätte. Wir haben beide Varianten erlebt – und wir wissen, welche sich lohnt.
Was wir bei RESO daraus machen
Bei RESO ist diese Checkliste kein theoretisches Konstrukt – sie ist der Ausgangspunkt jedes Projekts. Bevor wir einen Terminplan aufstellen oder einen Planer beauftragen, stellen wir sicher, dass alle zehn Fragen beantwortet sind. Das klingt simpel. Es ist es aber nicht immer – und genau deshalb ist es so wertvoll.
Wir begleiten Eigentümer und Investoren in Berlin durch genau diese Vorbereitungsphase: mit technischer Bestandsaufnahme, Investitions- und Businessplanung, Bauherrenvertretung und vollständiger Projektsteuerung bis zur Übergabe.
Fazit: Ein Sanierungsprojekt gewinnt man nicht auf der Baustelle – man gewinnt es in der Vorbereitung. Wer die richtigen Fragen früh stellt, schafft die Grundlage für ein Projekt, das im Budget bleibt, im Zeitplan läuft und am Ende das hält, was es versprochen hat.
