Technische Due Diligence Checkliste: Die Prüfpunkte für den Ankauf

Dieser Artikel ist Teil unseres umfassenden Artikels Leitfadens zur Technischen Due Diligence.

Die erste Begehung eines Bestandsobjekts ist der Moment, in dem sich ein Kaufpreis rechtfertigt oder korrigiert. Wer ohne Systematik durch Keller, Technikzentrale und Dachaufbau läuft, sieht am Ende vor allem das, was gut aussieht - und übersieht das, was teuer wird. Diese Checkliste ist der Türöffner für eine strukturierte technische Due Diligence (TDD): Sie ersetzt keine vollständige Prüfung, gibt Ihnen aber die Prüfpunkte, an denen sich Handlungsbedarf und Kostenrisiko schon bei der ersten Begehung erkennen lassen.

Wir haben die Checkliste nach den Bereichen gegliedert, in denen bei Berliner Bestandsimmobilien - Büro, Gewerbe, Zinshaus - erfahrungsgemäß die größten Investitionsrisiken liegen: Gebäudehülle, technische Gebäudeausrüstung (TGA), Elektro und Aufzug, Brandschutz und Betreiberpflichten, Schadstoffe, Außenanlagen sowie Unterlagen und Genehmigungen. Zu jedem Prüfpunkt: was geprüft wird, woran Sie Handlungsbedarf erkennen, welches Kostenrisiko dahintersteckt und welches Dokument den Nachweis liefert.

Warum eine Checkliste vor der Ortsbesichtigung entscheidet

Eine technische Due Diligence Checkliste ist kein Selbstzweck. Sie strukturiert die Ortsbesichtigung so, dass Sie in wenigen Stunden die Fragen stellen, die später im Datenraum oder im Kaufpreis auftauchen. Ohne Checkliste bleibt die Begehung ein Rundgang mit Bauchgefühl. Mit Checkliste wird sie zur Grundlage für Ihre Investitionsplanung und Ihr Verhandlungsmandat.

Wichtig: Eine Ankaufsprüfung Checkliste ersetzt nicht die vertiefte Datenraumanalyse. Sie ist der erste Filter, der entscheidet, ob sich der nächste Schritt lohnt.

Gebäudehülle: Dach, Fassade, Fenster

Die Gebäudehülle ist der teuerste Bauteil-Cluster im CapEx-Plan, weil Schäden hier selten isoliert bleiben - ein undichtes Dach zieht Folgeschäden an Dämmung, Statik und Innenausbau nach sich.

Technische Gebäudeausrüstung (TGA)

Heizung, Lüftung und Sanitärtechnik entscheiden über die kurzfristige Betriebssicherheit - und über die GEG-Konformität, die spätestens beim nächsten Heizungstausch relevant wird.

Elektro und Aufzug

Brandschutz und Betreiberpflichten

Brandschutzmängel sind das größte rechtliche Risiko einer Ankaufsprüfung Checkliste, weil sie im schlechtesten Fall zur Nutzungsuntersagung führen können.

Schadstoffe

Schadstoffe sind bei Berliner Bestandsbauten aus den 1960er- bis 1980er-Jahren der klassische Deal-Breaker im Verhandlungsprozess, weil die Sanierungskosten stark vom Umfang abhängen.

Außenanlagen

Unterlagen und Genehmigungen

Ein Objekt kann technisch einwandfrei sein und trotzdem ein Genehmigungsrisiko tragen - fehlende Nutzungsänderungsgenehmigungen oder Abweichungen von der Baugenehmigung tauchen erst im Datenraum auf, lassen sich aber schon bei der Begehung erfragen.

• Baugenehmigung und Abweichungsgenehmigungen: Stimmt die genehmigte Nutzung mit der tatsächlichen überein? Nachweis: Baugenehmigungsakte beim Bezirksamt.

• Energieausweis: Gültig und für das Gebäude repräsentativ? Nachweis: aktueller Energieausweis nach GEG.

• Bestandspläne und Revisionsunterlagen: Sind Grundrisse und Leitungspläne aktuell? Nachweis: Plansammlung des Eigentümers oder der Hausverwaltung.

• Wartungs- und Instandhaltungshistorie: Lückenlos über mindestens 5 Jahre? Nachweis: Wartungsverträge und Rechnungen.

Was Sie selbst prüfen können und wo Sie einen Ingenieur brauchen

Nicht jeder Punkt der Checkliste erfordert sofort ein Ingenieurbüro. Die Abgrenzung hilft, die erste Begehung effizient zu nutzen und externe Expertise gezielt einzusetzen.

Selbst prüfbar bei der Begehung

• Optischer Zustand von Fassade, Fenstern, Treppenhäusern und Außenanlagen

• Vorhandensein und Aktualität von Prüfsiegeln (Aufzug, Feuerlöscher, Blitzschutz)

• Vollständigkeit der Wartungsordner und Prüfbücher

• Erste Geruchs- und Feuchteauffälligkeiten im Keller

Braucht einen Ingenieur

• Bewertung der Tragwerksstatik und verdeckter Bauteile

• Interpretation von Schadstoffbefunden und Sanierungskonzepten

• Plausibilisierung von Heizlast, Anlagentechnik und GEG-Konformität

• Ableitung eines belastbaren CapEx-Plans aus den Einzelbefunden für die Kaufpreisverhandlung

Genau an dieser Schnittstelle setzt unsere Handlungsempfehlung nach Ortsbesichtigung an: Ein Ingenieur begleitet die erste Begehung, ordnet die Befunde ein und liefert Ihnen eine schriftliche Einschätzung, ob und in welchem Umfang eine vertiefte Datenraumanalyse sinnvoll ist.

Die Kurzfassung: Ihr Einseiter für die Begehung

Für die Begehung selbst reicht eine reduzierte Version. Nehmen Sie diese sieben Fragen mit:

1. Wann wurden Dach und Fassade zuletzt saniert, und gibt es dazu ein Gutachten?

2. Wie alt ist die Heizungsanlage, und liegt ein aktueller Energieausweis vor?

3. Gibt es einen gültigen TÜV-Bericht für Aufzug und einen aktuellen E-Check?

4. Existiert ein Brandschutzkonzept, und sind die Fluchtwege frei?

5. Liegt ein Schadstoffkataster vor, insbesondere bei Baujahr vor 1995?

6. Sind Hof- und Außenanlagen augenscheinlich intakt und entwässert?

7. Stimmt die genehmigte Nutzung mit der tatsächlichen Nutzung überein?

Wer diese sieben Fragen vor Ort beantwortet bekommt, hat die wichtigsten Cluster der technischen Due Diligence Checkliste bereits abgedeckt und eine belastbare Grundlage für die Entscheidung über den nächsten Prüfschritt.

Passendes Angebot von RESO: Sie wollen die Checkliste nicht allein abarbeiten? Wir begehen das Objekt und liefern eine Handlungsempfehlung mit Prioritäten und Kostenrahmen, ab 500 Euro. Handlungsempfehlung nach Ortsbesichtigung

Häufige Fragen

Was kostet eine technische Due Diligence für ein Bestandsobjekt in Berlin?

Der Umfang entscheidet über den Preis. Eine erste Handlungsempfehlung nach Ortsbesichtigung ist bereits ab 500 € möglich, eine vertiefte Datenraumanalyse beginnt ab 1.000 €. Eine vollständige technische Due Diligence mit Begehung, Datenraumauswertung und CapEx-Plan liegt je nach Objektgröße und Komplexität meist zwischen 3.000 € und 15.000 €.

Wie lange dauert eine technische Ankaufsprüfung?

Eine erste Einschätzung nach der Begehung liegt oft innerhalb von 3-5 Werktagen vor. Eine vollständige Datenraumanalyse mit CapEx-Ableitung benötigt je nach Objektumfang und Dokumentenlage zwischen zwei und vier Wochen.

Muss ich als Käufer die gesamte Checkliste selbst durchgehen?

Nein. Die Checkliste dient dazu, bei der ersten Begehung die richtigen Fragen zu stellen und offensichtliche Risiken zu erkennen. Für die Bewertung von Statik, Schadstoffen, Anlagentechnik und die Ableitung eines belastbaren CapEx-Plans sollte ein Ingenieur eingebunden werden, spätestens bevor ein Angebot final verhandelt wird.

Was passiert, wenn Mängel erst nach dem Ankauf auffallen?

Ohne belastbare technische Due Diligence tragen Käufer das volle Risiko nachträglich entdeckter Mängel, da Gewährleistungsansprüche bei Bestandsimmobilien meist ausgeschlossen oder stark eingeschränkt sind. Eine dokumentierte Prüfung vor dem Ankauf ist daher auch die Grundlage für eine belastbare Kaufpreisverhandlung.

Reicht die Checkliste auch für Zinshäuser und Gewerbeobjekte gleichermaßen?

Die Struktur der Checkliste passt für beide Nutzungsarten, die Gewichtung verschiebt sich jedoch: Bei Zinshäusern liegt der Schwerpunkt stärker auf Gebäudehülle, Trinkwasserhygiene und Schadstoffen in Wohneinheiten, bei Büro- und Gewerbeobjekten stärker auf TGA-Kapazität, Brandschutzkonzept und Genehmigungslage der Nutzung.