Generalunternehmer vs. Einzelvergabe beim Mieterausbau
GU oder Einzelvergabe beim Mieterausbau? Praxis-Kostenvergleich, Entscheidungsmatrix und ein realer Berliner Case mit 35.000 € Ersparnis.
Kurz gesagt: Bei der Einzelvergabe von Gewerken sparen Eigentümer im Mieterausbau typischerweise 15–20 Prozent gegenüber der Generalunternehmer-Vergabe — also schnell 30.000 bis 200.000 Euro je nach Projektgröße. Voraussetzung sind ein vollständiges Leistungsverzeichnis und eine professionelle Steuerung.
Dieser Artikel ist Teil unseres umfassenden Leitfadens zum Mieterausbau im Büro.
Worum es bei dieser Entscheidung wirklich geht
Die Entscheidung GU vs. Einzelvergabe wird in der Praxis erstaunlich oft aus Bauchgefühl getroffen. Bei einem typischen 1.000-m²-Mieterausbau macht der Unterschied schnell 100.000–200.000 Euro aus — das ist eine substanzielle Investitionsentscheidung, die wie eine solche behandelt werden sollte.
Was bedeutet „Generalunternehmer-Vergabe"?
Der Bauherr beauftragt ein einziges Unternehmen mit der vollständigen Erbringung der Bauleistung. Rechtlich basiert das auf dem Werkvertrag nach §§ 631 ff. BGB.
Vorteile: Ein Vertragspartner, ein Festpreis, eine Gewährleistungsadresse, geringe Koordinationspflichten.
Was bedeutet „Einzelvergabe"?
Jedes Gewerk wird separat ausgeschrieben — Trockenbau, Elektro, HLS, Boden, Decke, Maler. Professionelle Projekte orientieren sich an VOB/A.
Vorteile: Mehrere Vertragspartner, Einzelpreise, deutlich niedrigere Gesamtkosten, volle Transparenz.
Der reale Vergleich — ein Berliner Bürohaus, 480 m²
Frühjahr 2024, mittelständischer Beratungs-Mieter, Bestandsbürohaus in Berlin. GU-Angebot: 200.000 € netto (417 €/m²).
Position | GU-Angebot | Einzelvergabe | Differenz |
|---|---|---|---|
Trockenbau / Trennwände | 48.000 € | 39.500 € | −8.500 € |
Elektroinstallation | 36.000 € | 28.200 € | −7.800 € |
Heizung / Lüftung / Sanitär | 41.000 € | 33.000 € | −8.000 € |
Bodenbelag | 22.000 € | 17.800 € | −4.200 € |
Decke / Beleuchtung | 18.000 € | 14.500 € | −3.500 € |
Maler / Lackierer | 11.000 € | 8.400 € | −2.600 € |
Türen / Sonderausstattung | 14.000 € | 11.500 € | −2.500 € |
Bauleitung / Koordination | enthalten | 7.100 € | +7.100 € |
Bausumme netto | 200.000 € | 160.000 € | −40.000 € |
RESO-Honorar | – | 5.000 € | +5.000 € |
Gesamtkosten | 200.000 € | 165.000 € | −35.000 € |
17,5 Prozent Ersparnis bei identischem Ausbau-Standard.
Warum kommt die Differenz zustande?
Pauschalrisiko-Aufschlag — 8–12 Prozent für GU-Risikoübernahme
Marge und Overhead des GU — 6–10 Prozent für Koordination und Verwaltung
Reduzierter Wettbewerb auf Sub-Ebene — GU nutzt eingespielte Subunternehmer, statt 3 Vergleichsangebote
In Summe 15–22 Prozent strukturelle Differenz.
Was kostet die Steuerung dazwischen?
Typische Honorare für Projektsteuerung, orientiert an HOAI § 34:
Projekt-Bausumme | Honorar Projektsteuerung | Honorar in % |
|---|---|---|
Bis 100.000 € | 4.000–8.000 € | 4–8 % |
100.000–300.000 € | 8.000–20.000 € | 5–8 % |
300.000–700.000 € | 18.000–45.000 € | 5–7 % |
700.000–1.500.000 € | 35.000–90.000 € | 4–6 % |
Ab 1.500.000 € | individuell | 3–5 % |
Ab ca. 100.000 € Bausumme rechnet sich die Einzelvergabe wirtschaftlich.
Wann lohnt sich welches Modell? Eine Entscheidungs-Matrix
Kriterium | GU besser | Einzelvergabe besser |
|---|---|---|
Projektgröße | < 80.000 € | > 100.000 € |
Bauerfahrung des Bauherrn | wenig oder keine | vorhanden / externer Projektsteuerer |
Zeitliche Verfügbarkeit | sehr knapp | normal bis ausreichend |
Standardisierungsgrad | hoher Wiederholungsgrad | individuell, mieterspezifisch |
Risikobereitschaft | sehr niedrig | mittel |
Wirtschaftlicher Druck | sekundär | primär |
Anzahl beteiligter Gewerke | < 5 | > 6 |
Wie funktioniert eine Einzelvergabe in der Praxis? Sieben Schritte
Vollständiges Leistungsverzeichnis erstellen
Bieterkreis definieren — pro Gewerk drei bis fünf qualifizierte Firmen
Strukturierte Ausschreibung mit Vergabekriterien
Angebotsvergleich auf Augenhöhe — Einzelpositionen, nicht nur Endpreise
Vergabegespräche und finale Verhandlung — 3–8 % Nachlass realistisch
Vergabe und Vertragsschluss — klare Termine, Zahlungspläne, Vertragsstrafen
Bauleitung und Koordination — tägliche oder wöchentliche Überwachung
Risiken der Einzelvergabe — und wie sie sich beherrschen lassen
Risiko 1: Schnittstellenprobleme zwischen Gewerken. Beherrschung: zentrale Schnittstellenplanung vor Baubeginn.
Risiko 2: Ausfall einzelner Subunternehmer. Beherrschung: Bonitätsprüfung, Backup-Bieter aus der Ausschreibung griffbereit.
Risiko 3: Gewährleistungs-Lücken. Beherrschung: detaillierte Abnahmeprotokolle, gewerkeweise Funktionsprüfung. Fristen nach § 634a BGB gelten unverändert pro Vertrag.
Risiko 4: Mehraufwand für den Bauherrn. Beherrschung: externer Projektsteuerer, der sich aus der eingesparten Bausumme refinanziert.
Häufig gestellte Fragen
Wann ist die GU-Vergabe wirklich die bessere Wahl?
Bei kleinen Projekten unter 80.000 € Bausumme, hochstandardisierten Ausbauten (Filialgeschäft), sehr knappem Zeitbudget oder ohne Bau-Erfahrung und ohne Projektsteuerer.
Wer übernimmt bei Einzelvergabe die Gewährleistung?
Jeder Subunternehmer einzeln. Fristen nach § 634a BGB: 5 Jahre bei Bauwerken. Voraussetzung: ordentliche, gewerkeweise dokumentierte Abnahme.
Was kostet ein externer Projektsteuerer?
3–8 % der Bausumme, abhängig von Größe und Komplexität. Bei 300.000 € Bausumme: 18.000–25.000 €. Amortisiert sich mehrfach durch wettbewerbliche Vergabe.
Wie viele Gewerke umfasst ein typischer Büro-Mieterausbau?
8–15 Gewerke: Trockenbau, Elektro, HLS, Boden, Decke, Maler, Türen, Glas, Schließanlage, IT, Akustik, Brandschutz.
Was passiert, wenn ein Subunternehmer ausfällt?
Zweitplatzierter aus der Ausschreibung übernimmt. Selten bei sorgfältiger Bonitätsprüfung vor Vergabe.
Lässt sich ein vergebener GU-Auftrag noch auf Einzelvergabe umstellen?
Theoretisch ja, praktisch meist nicht mehr wirtschaftlich. Nur sinnvoll, wenn Vertrag noch nicht unterschrieben ist.
