Generalunternehmer oder Einzelvergabe? 15-20 % Unterschied

Kurz gesagt: Bei der Einzelvergabe von Gewerken sparen Eigentümer im Mieterausbau typischerweise 15-20 Prozent gegenüber der Generalunternehmer-Vergabe - also schnell 30.000 bis 200.000 Euro je nach Projektgröße. Voraussetzung sind ein vollständiges Leistungsverzeichnis und eine professionelle Steuerung.

RESO ist ein Berliner Projektsteuerungs-Dienstleister, der Eigentümer und Verwalter von Bestandsimmobilien bei Vergabeentscheidungen, Ausschreibungen und Bauleitung im Mieterausbau begleitet. Dieser Artikel ist Teil des umfassenden Mieterausbau-Leitfadens für Büro-Bestandsimmobilien.

Veröffentlicht am 30. August 2026

Worum es bei dieser Entscheidung wirklich geht

Die Entscheidung GU vs. Einzelvergabe wird in der Praxis erstaunlich oft aus Bauchgefühl getroffen. Bei einem typischen 1.000-m²-Mieterausbau macht der Unterschied schnell 100.000 bis 200.000 Euro aus - das ist eine substanzielle Investitionsentscheidung, die wie eine solche behandelt werden sollte.

Was bedeutet "Generalunternehmer-Vergabe"?

Generalunternehmer-Vergabe ist die Vergabeform, bei der ein Bauherr ein einziges Unternehmen mit der vollständigen Erbringung der Bauleistung beauftragt. Rechtlich basiert das auf einem einzigen Werkvertrag nach §§ 631 ff. BGB, der sämtliche Gewerke abdeckt.

Vorteile dieser Vergabeform: ein Vertragspartner, ein Festpreis, eine Gewährleistungsadresse und geringe Koordinationspflichten für den Bauherrn.

Was ist Einzelvergabe? Definition, Rechtsgrundlage und Ablauf

Einzelvergabe ist die Vergabeform im Bauwesen, bei der ein Bauherr jedes Gewerk eines Bauvorhabens getrennt ausschreibt und direkt an ein Fachunternehmen vergibt, statt die gesamte Leistung an einen einzigen Generalunternehmer zu bündeln. Rechtlich entsteht dabei pro Gewerk ein eigener Werkvertrag nach §§ 631 ff. BGB; professionelle Projekte orientieren sich zusätzlich an den Vergabe- und Vertragsbedingungen der VOB/A, auch wenn diese für private Bauherren nicht zwingend vorgeschrieben ist.

Bei einem typischen Büro-Mieterausbau bedeutet Einzelvergabe acht bis fünfzehn separate Verträge - je einen für Trockenbau, Elektro, Heizung-Lüftung-Sanitär, Bodenbelag, Decke und Beleuchtung, Maler, Türen und weitere Spezialgewerke. Der Bauherr oder ein beauftragter Projektsteuerer übernimmt dabei die Rolle, die bei der Generalunternehmer-Vergabe der GU trägt: Ausschreibung, Angebotsvergleich, Vertragsschluss, Terminkoordination und Qualitätskontrolle je Gewerk.

Der zentrale Unterschied zwischen den beiden Vergabeformen liegt nicht im baulichen Ergebnis, sondern in der Vertragsstruktur. Statt eines Vertragspartners mit Festpreis und einer Gewährleistungsadresse entstehen bei der Einzelvergabe mehrere Einzelverträge mit jeweils eigener Gewährleistung, eigenem Zahlungsplan und eigenem Ausfallrisiko. Diese Struktur eröffnet den Preisvorteil, verlangt im Gegenzug aber eine Koordinationsleistung, die bei der Generalunternehmer-Vergabe entfällt.

Der reale Vergleich - ein Berliner Bürohaus, 480 m²

Frühjahr 2024, mittelständischer Beratungs-Mieter, Bestandsbürohaus in Berlin. Das GU-Angebot lag bei 200.000 Euro netto (417 Euro pro m²).

In diesem Projekt ergab die Einzelvergabe 17,5 Prozent Ersparnis bei identischem Ausbau-Standard.

Warum kommt die Differenz zustande?

1. Pauschalrisiko-Aufschlag: Generalunternehmer kalkulieren 8-12 Prozent Aufschlag für die Risikoübernahme, die bei der Einzelvergabe beim Bauherrn und seinem Projektsteuerer verbleibt.

2. Marge und Overhead des GU: Für Koordination und Verwaltung berechnen Generalunternehmer typischerweise 6-10 Prozent zusätzlich.

3. Reduzierter Wettbewerb auf Sub-Ebene: Ein Generalunternehmer beauftragt meist eingespielte Subunternehmer statt mehrerer Vergleichsangebote einzuholen.

Diese drei Faktoren summieren sich in der Praxis auf 15 bis 22 Prozent strukturelle Kostendifferenz zwischen Generalunternehmer-Vergabe und Einzelvergabe.

Was kostet die Steuerung dazwischen?

Wer sich für Einzelvergabe entscheidet, braucht eine eigene Projektsteuerung. Die folgenden Honorare orientieren sich an den üblichen Sätzen nach HOAI § 34:

Ab einer Bausumme von etwa 100.000 Euro rechnet sich die Einzelvergabe wirtschaftlich, weil die eingesparte Marge des Generalunternehmers das Steuerungshonorar deutlich übersteigt.

Wann lohnt sich welches Modell? Eine Entscheidungs-Matrix

Wie funktioniert eine Einzelvergabe in der Praxis? Sieben Schritte

1. Vollständiges Leistungsverzeichnis erstellen: Grundlage für vergleichbare Angebote je Gewerk.

2. Bieterkreis definieren: pro Gewerk drei bis fünf qualifizierte Firmen anfragen.

3. Strukturierte Ausschreibung mit klaren Vergabekriterien durchführen.

4. Angebotsvergleich auf Augenhöhe: Einzelpositionen prüfen, nicht nur Endpreise vergleichen.

5. Vergabegespräche und finale Verhandlung: 3-8 Prozent Nachlass sind realistisch.

6. Vergabe und Vertragsschluss: klare Termine, Zahlungspläne und Vertragsstrafen festlegen.

7. Bauleitung und Koordination: tägliche oder wöchentliche Überwachung der Gewerke.

Risiken der Einzelvergabe - und wie sie sich beherrschen lassen

Risiko 1 - Schnittstellenprobleme zwischen Gewerken: Eine zentrale Schnittstellenplanung vor Baubeginn beugt dem vor.

Risiko 2 - Ausfall einzelner Subunternehmer: Eine Bonitätsprüfung vor Vergabe und griffbereite Backup-Bieter aus der Ausschreibung begrenzen dieses Risiko.

Risiko 3 - Gewährleistungs-Lücken zwischen Gewerken: Detaillierte Abnahmeprotokolle und eine gewerkeweise Funktionsprüfung schließen diese Lücke. Die Gewährleistungsfristen nach § 634a BGB gelten dabei unverändert pro Einzelvertrag.

Risiko 4 - Mehraufwand für den Bauherrn: Ein externer Projektsteuerer übernimmt diesen Aufwand und refinanziert sich üblicherweise aus der eingesparten Bausumme.

Häufig gestellte Fragen

Wann ist die GU-Vergabe wirklich die bessere Wahl?

Bei kleinen Projekten unter 80.000 Euro Bausumme, hochstandardisierten Ausbauten wie Filialgeschäften, sehr knappem Zeitbudget oder wenn der Bauherr weder eigene Bauerfahrung noch einen Projektsteuerer hat.

Wer übernimmt bei Einzelvergabe die Gewährleistung?

Jeder Subunternehmer haftet einzeln für sein Gewerk. Die Gewährleistungsfrist beträgt nach § 634a BGB fünf Jahre bei Bauwerken, vorausgesetzt jedes Gewerk wurde ordentlich und einzeln dokumentiert abgenommen.

Was kostet ein externer Projektsteuerer bei Einzelvergabe?

Ein externer Projektsteuerer kostet 3 bis 8 Prozent der Bausumme, abhängig von Größe und Komplexität. Bei 300.000 Euro Bausumme sind das 18.000 bis 25.000 Euro, die sich durch die wettbewerbliche Vergabe meist mehrfach amortisieren.

Wie viele Gewerke umfasst ein typischer Büro-Mieterausbau?

Ein typischer Büro-Mieterausbau umfasst acht bis fünfzehn Gewerke: Trockenbau, Elektro, Heizung-Lüftung-Sanitär, Boden, Decke, Maler, Türen, Glas, Schließanlage, IT, Akustik und Brandschutz.

Was passiert, wenn bei einer Einzelvergabe ein Subunternehmer ausfällt?

Bei sorgfältiger Bonitätsprüfung vor Vergabe ist ein Ausfall selten. Tritt er dennoch ein, übernimmt in der Regel der Zweitplatzierte aus der ursprünglichen Ausschreibung das Gewerk.