Kostenindikation: Was eine erste Kostenschätzung wert ist
Eine Kostenindikation liefert die erste Größenordnung für eine Sanierung oder einen Mieterausbau, lange bevor eine Kostenschätzung nach DIN 276 möglich ist - hier die Grenzen und der nächste Schritt.
Kurz gesagt: Eine Kostenindikation ist eine erste, unverbindliche Kosteneinordnung für ein Sanierungs- oder Mieterausbauprojekt, meist auf Basis von Fläche, Baujahr und grobem Zustand statt einer echten Planung. Sie zeigt eine Größenordnung, keine belastbare Zahl, und ersetzt keine Kostenschätzung nach DIN 276.
Wer vor der ersten Ortsbesichtigung wissen will, ob ein Sanierungs- oder Ausbauprojekt überhaupt in ein realistisches Budget passt, braucht eine schnelle Einordnung und keine mehrwöchige Planungsleistung. Genau diese Lücke füllt die Kostenindikation: eine Ersteinschätzung innerhalb weniger Tage, auf Basis weniger Eckdaten und ohne Bausubstanzaufnahme vor Ort.
Was ist eine Kostenindikation genau?
Eine Kostenindikation ist eine grobe, unverbindliche Kostenaussage zu einem Bauvorhaben, die auf Vergleichswerten und wenigen Eckdaten wie Fläche, Baujahr, Nutzung und Zustand beruht, ohne Aufmaß, Planung oder Grundlagenermittlung vor Ort. Der Begriff ist nicht genormt: Anders als die Kostenschätzung nach DIN 276 gehört die Kostenindikation zu keiner Leistungsphase der HOAI und entsteht meist, bevor überhaupt ein Planer oder Projektsteuerer beauftragt wird.
RESO Real Estate Solutions GmbH ist ein Berliner Projektsteuerungsunternehmen, das Eigentümer und Asset-Manager von Bestandsimmobilien durch Sanierungs- und Mieterausbauprojekte begleitet, von der ersten Kostenindikation bis zur Bauabnahme. Eine Kostenindikation ist dabei der erste Schritt, bevor eine Kostenschätzung oder ein Architekt beauftragt wird.
Wie genau ist eine Kostenindikation im Vergleich zur Kostenschätzung nach DIN 276?
Eine Kostenindikation liegt in ihrer Genauigkeit deutlich unter den genormten Kostenermittlungsstufen der DIN 276, weil ihr weder ein Aufmaß noch eine Mengenermittlung zugrunde liegt. Sie geht diesen Stufen zeitlich voraus und beantwortet allein die Frage, ob sich eine tiefere Planung überhaupt lohnt.
Stufe | Leistungsphase | Genauigkeit | Grundlage |
|---|---|---|---|
Kostenindikation | vor Beauftragung | nicht genormt, grobe Bandbreite | Vergleichswerte, wenige Eckdaten |
Kostenschätzung | LP 2, Vorplanung | ca. 30 Prozent | DIN 276:2018-12 |
Kostenberechnung | LP 3, Entwurfsplanung | ca. 20 Prozent | DIN 276:2018-12 |
Kostenanschlag | LP 7, Vergabe | ca. 10 Prozent | Angebote der Bieter, HOAI-Grundleistung |
Kostenfeststellung | LP 8, Objektüberwachung | tatsächliche Kosten | Abgerechnete Schlussrechnungen |
Für ein Sanierungsprojekt mit angenommenen 2 Millionen Euro Baukosten bedeutet eine Kostenschätzung nach DIN 276 also eine Bandbreite von etwa 1,4 bis 2,6 Millionen Euro. Eine Kostenindikation kann diese Bandbreite zu diesem frühen Zeitpunkt noch nicht liefern, weil ihr die Datengrundlage der Vorplanung fehlt.
Warum ist die Bandbreite bei Berliner Altbauten oft größer als anderswo?
Bei einem Altbau vor 1949 kennt niemand vor einer Bauteilöffnung den vollständigen Zustand von Decken, Leitungen und Fassade, weil viele Bestandsunterlagen im Krieg oder bei späteren Umbauten verloren gingen. Eine Kostenindikation kann solche verdeckten Risiken nicht sehen und bildet deshalb bewusst nur die sichtbaren und bekannten Faktoren ab.
Zusätzlich beeinflussen rechtliche Rahmenbedingungen die spätere Kostenschätzung: Bei denkmalgeschützten Gebäuden greifen Auflagen der zuständigen Denkmalschutzbehörde, bei energetischen Maßnahmen die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes. Beides lässt sich erst nach einer Bestandsaufnahme verlässlich einpreisen, nicht schon in der Kostenindikation.
Welche Angaben braucht RESO für eine erste Kostenindikation?
Eine belastbare Kostenindikation braucht wenige, aber konkrete Eckdaten. Je vollständiger diese Angaben, desto enger die Bandbreite der Aussage.
Baujahr und Denkmalstatus des Gebäudes
Bruttogrundfläche und Nutzungsart, etwa Wohnen, Büro oder Gewerbe
Geplanter Umfang: Vollsanierung, Teilsanierung oder Mieterausbau
Aktueller baulicher Zustand, soweit bekannt, etwa aus einem vorliegenden Gutachten
Zeitrahmen und etwaige Zwangstermine, zum Beispiel ein laufender Mietvertrag
Wann reicht eine Kostenindikation, und wann braucht es mehr?
Eine Kostenindikation reicht für die erste Entscheidung, ob ein Projekt überhaupt weiterverfolgt wird. Sie reicht nicht für eine Finanzierungszusage, eine Mietvertragsverhandlung mit fixem Budget oder eine Ausschreibung.
Reicht für eine erste Grobeinordnung vor einer Investitionsentscheidung
Reicht für den Vergleich mehrerer Objekte in einer frühen Ankaufsprüfung
Reicht nicht für eine Kreditzusage der finanzierenden Bank
Reicht nicht für eine verbindliche Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete
Bevor eine Kostenschätzung beauftragt wird, lohnt sich ein Blick auf die zehn Fragen vor einer Sanierung - sie klären genau die Punkte, die eine Kostenindikation offen lässt.
Wer erstellt eine Kostenindikation und was kostet sie?
Eine Kostenindikation erstellt in der Praxis meist ein Projektsteuerer oder ein auf Bestandsimmobilien spezialisiertes Planungsbüro, häufig als kostenlose oder gering bepreiste Erstleistung vor einem möglichen Auftrag. Die eigentliche Projektsteuerung wird dagegen nach der AHO-Honorartafel vergütet, mit einem Honorar von 1 bis 7 Prozent der Baukosten je nach Leistungsphase, wie im Beitrag zur projektsteuerung kosten im Detail beschrieben.
Was passiert nach einer positiven Kostenindikation?
Fällt die Kostenindikation positiv aus, folgt in der Regel die Beauftragung einer Kostenschätzung nach DIN 276 in Leistungsphase 2, verbunden mit einer ersten Ortsbesichtigung und Bestandsaufnahme. Erst ab diesem Punkt lassen sich die 30 Prozent Genauigkeit der Kostenschätzung tatsächlich einhalten, weil dann reale Flächen- und Zustandsdaten vorliegen.
Häufig gestellte Fragen
Ist eine Kostenindikation kostenlos? Das hängt vom Anbieter ab. Viele Projektsteuerer, darunter RESO, bieten eine erste Kostenindikation unentgeltlich an, weil sie noch keine Planungsleistung im Sinne der HOAI darstellt.
Wie lange dauert eine Kostenindikation? In der Regel wenige Werktage, weil sie ohne Vor-Ort-Aufmaß und ohne Planung auskommt und ausschließlich auf übermittelten Eckdaten beruht.
Kann ich eine Kostenindikation für die Bank verwenden? Nein. Banken verlangen für eine Finanzierungszusage in der Regel mindestens eine Kostenschätzung nach DIN 276 mit rund 30 Prozent Genauigkeit, oft sogar eine Kostenberechnung mit rund 20 Prozent.
Was kostet der nächste Schritt, die Kostenschätzung? Die Kostenschätzung ist keine separat vergütete Leistung, sondern Teil der Leistungsphase 2 nach HOAI und damit im Honorar des Planers oder Projektsteuerers enthalten.
Ändert sich die Kostenindikation, wenn sich der Sanierungsumfang ändert? Ja. Jede Änderung am Umfang, etwa eine zusätzliche Fassadendämmung oder ein größerer Mieterausbau, erfordert eine neue Kostenindikation, weil sich die zugrunde liegenden Eckdaten verschieben.
Quellen
Handlungsempfehlung zur Kostenindikation
Die Handlungsempfehlung ordnet Ihre erste Kostenindikation ein und zeigt, welche Schritte für Ihr Sanierungs- oder Ausbauprojekt als nächstes sinnvoll sind.
Zur Kostenindikation
