Was kostet Projektsteuerung? Honorar nach AHO-Tafel und echte Praxiswerte

Dieser Artikel ist Teil unseres umfassenden Artikels Grundlagen-Artikels zur Projektsteuerung.

Die Frage kommt in fast jedem Erstgespräch: Was kostet Projektsteuerung eigentlich? Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an - aber nicht beliebig. Die Honorarordnung der Ausschüsse der Verbände und Kammern für die Honorarordnung (AHO), speziell die Schrift Nr. 9, liefert seit Jahren die Orientierung für Projektsteuerungshonorare in Deutschland. Sie ist keine verbindliche Preisliste wie die frühere HOAI-Anlage, aber sie ist der Referenzrahmen, an dem sich Investoren, Property-Manager und Projektsteuerer in Berlin und bundesweit orientieren. Wer ein Sanierungsprojekt, einen Umbau oder eine Bestandsertüchtigung plant, sollte diese Logik verstehen, bevor das erste Angebot auf dem Tisch liegt.

Dieser Artikel zeigt, wie die AHO-Honorartafel funktioniert, welche Prozentsätze in der Praxis realistisch sind, was im Honorar enthalten ist - und was nicht - und anhand eines Rechenbeispiels, wann sich das Honorar für eine 2-Millionen-Euro-Sanierung tatsächlich amortisiert.

Was regelt die AHO-Honorartafel überhaupt?

Die AHO-Schrift Nr. 9 beschreibt Projektmanagementleistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft und ordnet ihnen ein Honorar zu, das sich - anders als oft angenommen - nicht an Stundensätzen, sondern an den sogenannten anrechenbaren Kosten orientiert. Anrechenbare Kosten sind im Kern die Bau- und Baunebenkosten eines Projekts, meist nach DIN 276 ermittelt. Aus diesem Wert leitet sich ein Honorarkorridor ab, der mit steigender Projektgröße prozentual sinkt. Das nennt man Degression: Ein 30-Millionen-Euro-Neubau bindet zwar mehr Steuerungsaufwand in absoluten Zahlen, aber der relative Steuerungsanteil pro Euro Baukosten wird kleiner, weil viele Prozesse (Vergabeverfahren, Berichtswesen, Abstimmungsroutinen) nicht linear mit der Projektgröße mitwachsen.

Wichtig für Bestandshalter: Die AHO-Tafel wurde ursprünglich stark auf Neubauprojekte gedacht. Bei komplexen Bestandsimmobilien - Sanierung im laufenden Betrieb, Bauen im Bestand mit Unwägbarkeiten in Substanz und Genehmigung - ist der reale Steuerungsaufwand oft höher als die reine Prozentzahl suggeriert. Seriöse Projektsteuerer weisen das offen aus, statt Bestandsprojekte nach Neubau-Konditionen zu kalkulieren.

Realistische Honorarsätze nach Projektgröße

Die folgende Tabelle zeigt praxisübliche Bandbreiten für Projektsteuerungshonorare in Berlin, bezogen auf die anrechenbaren Kosten (Baukosten netto). Es handelt sich um Marktwerte aus Ausschreibungen und Vergaben, nicht um eine amtliche Preisliste - die tatsächliche Vergütung hängt immer von Leistungsumfang, Projektkomplexität und Honorarzone ab.

Zwei Dinge fallen auf: Erstens, die Spannen sind bewusst breit - ein 1,5-Millionen-Euro-Sanierungsprojekt mit Bestand aus den 1960er-Jahren, laufendem Mietbetrieb und Denkmalschutzauflagen liegt honorarseitig oben in der Bandbreite, ein vergleichbares Volumen im unbelasteten Leerstand eher unten. Zweitens: Wer bei kleinen Projekten (unter 1 Mio. €) ein Honorar unter 5 % angeboten bekommt, sollte genau hinschauen, was im Leistungsbild fehlt - denn der Fixkostenanteil der Steuerung (Abstimmungstermine, Berichtswesen, Vergabemanagement) sinkt bei kleinen Volumina kaum.

Was im Honorar enthalten ist - und was nicht

Ein häufiges Missverständnis: Projektsteuerung sei ein Pauschalpaket, das "alles" abdeckt. Tatsächlich orientiert sich der Leistungsumfang an den fünf AHO-Handlungsbereichen (Organisation, Kosten, Termine/Kapazitäten, Verträge/Versicherungen, Qualitäten/Dokumentation). Innerhalb dieser Bereiche wird zwischen Grundleistungen und Besonderen Leistungen unterschieden.

In der Regel enthalten (Grundleistungen)

• Aufbau und Steuerung der Projektorganisation, Termin- und Ablaufplanung

• Kostenverfolgung und -kontrolle gegen das Budget

• Vergabemanagement (Ausschreibungskoordination, nicht die Ausschreibung selbst)

• Regelmäßiges Berichtswesen an Bauherrn/Investor

• Steuerung der Schnittstellen zwischen Planern, Fachplanern und ausführenden Firmen

Häufig separat zu vergüten (Besondere Leistungen)

• Bestandsaufnahme und Substanzbewertung vor Planungsbeginn

• Nachtragsprüfung im Detail (über die reine Kostenkontrolle hinaus)

• Mieterkommunikation und -koordination bei Sanierung im laufenden Betrieb

• ESG-/GEG-Nachweisführung und Energieausweis-Begleitung

• Wiederholte Umplanungen aufgrund unvorhergesehener Bausubstanz

Gerade bei Bestandsimmobilien ist dieser zweite Block praxisrelevant. Ein Angebot, das ausschließlich den AHO-Grundleistungssatz nennt, aber Bestandsrisiken und Mieterkoordination unerwähnt lässt, wirkt günstig - bis die erste Zusatzbeauftragung kommt. Seriöse Anbieter benennen solche Positionen vorab, auch wenn das im ersten Angebot höher aussieht.

Rechenbeispiel: 2-Millionen-Euro-Sanierung in Berlin

Ein Bürogebäude in Charlottenburg, Baujahr 1975, soll für rund 2 Mio. € saniert werden: neue TGA, Fassadenertüchtigung nach GEG-Anforderungen, Teilumbau der Grundrisse bei laufendem Mietbetrieb in zwei von vier Etagen.

Das entspricht rund 6-6,5 % der Baukosten. Auf den ersten Blick eine spürbare Summe. Der Vergleichswert, der zählt, ist aber nicht das Honorar allein, sondern das Honorar im Verhältnis zu vermiedenen Mehrkosten.

Wann amortisiert sich das Honorar?

Aus unserer Praxis bei Bestandssanierungen in Berlin liegt die Nachtragsquote bei unzureichend gesteuerten Projekten häufig zwischen 12 und 20 % der ursprünglichen Baukostensumme - verursacht durch unklare Leistungsverzeichnisse, verspätete Entscheidungen, unkoordinierte Schnittstellen zwischen Gewerken und nachträglich entdeckte Bestandsrisiken. Bei gut gesteuerten Projekten mit belastbarem Kosten- und Termincontrolling liegt diese Quote häufig bei 4 bis 8 %.

Bei unserem 2-Millionen-Euro-Beispiel bedeutet das:

• Ungesteuert: Nachtragsrisiko ca. 240.000-400.000 € (12-20 %)

• Gesteuert: Nachtragsrisiko ca. 80.000-160.000 € (4-8 %)

• Differenz (potenziell vermiedene Mehrkosten): ca. 160.000-240.000 €

Dem steht ein Projektsteuerungshonorar von rund 122.000-128.000 € gegenüber. Selbst am unteren Ende der Differenz amortisiert sich das Honorar rechnerisch bereits, bevor das Projekt fertiggestellt ist - vorausgesetzt, die Steuerung wird konsequent genutzt und nicht nur als Berichtsformalität behandelt. Diese Rechnung ist eine Modellannahme auf Basis typischer Erfahrungswerte, keine Garantie: Die tatsächliche Ersparnis hängt von Projektkomplexität, Marktlage bei Vergaben und der Disziplin aller Projektbeteiligten ab.

Wie Sie ein Angebot seriös vergleichen

1. Fragen Sie nach der Bezugsgröße: Prozentwert auf anrechenbare Kosten nach DIN 276 oder auf die Gesamtinvestition inklusive Grundstück? Das macht Angebote nicht direkt vergleichbar.

2. Prüfen Sie das Leistungsbild: Sind die fünf AHO-Handlungsbereiche vollständig abgedeckt oder nur Kosten und Termine?

3. Fragen Sie explizit nach Bestandsrisiken: Wie wird mit unvorhergesehener Bausubstanz umgegangen - Pauschale, Stundensatz oder Nachtrag?

4. Vergleichen Sie Honorarzonen, nicht nur Prozentsätze: Ein niedrigerer Satz bei geringerem Leistungsumfang ist kein günstigeres Angebot.

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Häufige Fragen

Ist die AHO-Honorartafel gesetzlich bindend?

Nein. Anders als die frühere HOAI-Anlage für Architekten- und Ingenieurleistungen ist die AHO-Schrift Nr. 9 eine unverbindliche Empfehlung der beteiligten Verbände. Sie dient als Orientierung bei Vertragsverhandlungen und wird von Gerichten gelegentlich als Referenz bei Honorarstreitigkeiten herangezogen, ist aber frei verhandelbar.

Warum sinkt der Prozentsatz bei größeren Projekten?

Weil ein erheblicher Teil der Projektsteuerungsleistung aus Fixaufwänden besteht - Organisation, Berichtswesen, Abstimmungsstrukturen - die nicht proportional mit dem Bauvolumen wachsen. Bei kleineren Projekten verteilt sich dieser Fixaufwand auf eine geringere Kostenbasis, daher der höhere relative Satz.

Lohnt sich Projektsteuerung auch bei kleineren Sanierungen unter 1 Mio. Euro?

Ja, oft sogar besonders. Kleinere Bestandsprojekte werden häufig ohne strukturierte Steuerung durchgeführt, weil der Honoraranteil im Vergleich zum Bauvolumen höher wirkt. Genau hier entstehen aber überproportional viele vermeidbare Mehrkosten, weil Eigentümer die Koordination nebenbei selbst übernehmen. Produktisierte Einzelleistungen wie eine Handlungsempfehlung nach Ortsbesichtigung können hier ein kosteneffizienter Einstieg sein, bevor eine vollständige Projektsteuerung beauftragt wird.

Was passiert, wenn während der Sanierung zusätzliche Leistungen nötig werden?

Besondere Leistungen, die zu Vertragsbeginn nicht absehbar waren - etwa eine erweiterte Bestandsuntersuchung nach Entdeckung von Schadstoffen - werden üblicherweise als Nachtrag zum bestehenden Steuerungsvertrag vergütet, meist auf Stundensatzbasis oder als vorab vereinbarter Aufschlag. Eine klare vertragliche Regelung dazu sollte bereits im Ausgangsvertrag stehen.

Wie unterscheidet sich das Honorar bei Bestandsimmobilien von Neubauprojekten?

Bei Bestandsprojekten liegt der reale Steuerungsaufwand aufgrund von Unwägbarkeiten in Substanz, laufendem Mietbetrieb und komplexeren Genehmigungssituationen häufig am oberen Ende der jeweiligen Honorarzone oder leicht darüber. Wer bei Bestandssanierungen Neubau-Konditionen kalkuliert, unterschätzt in der Regel den tatsächlichen Steuerungsbedarf.