Was ist Projektsteuerung? Aufgaben, Kosten (1-7 %) und Nutzen erklärt

Projektsteuerung ist die treuhänderische Bündelung aller organisatorischen, kaufmännischen und terminlichen Bauherrenaufgaben in einer Hand, vergütet meist mit 1 bis 7 Prozent der Baukosten nach AHO-Honorartafel Nr. 9. Eine Fachperson koordiniert Planer, Behörden und Baufirmen, statt dass der Eigentümer selbst zwischen zehn Ansprechpartnern vermittelt.

Was ist Projektsteuerung genau?

Projektsteuerung ist die neutrale, treuhänderische Wahrnehmung der Bauherrenfunktionen Organisation, Kosten, Termine, Qualitäten und Verträge durch einen beauftragten Dritten. Die Grundleistungen sind in der AHO-Honorartafel Nr. 9 beschrieben und in fünf Projektstufen von der Grundlagenermittlung bis zum Objektabschluss gegliedert. RESO ist ein Projektsteuerungsunternehmen mit Sitz in Berlin, das Eigentümer und Verwalter von Bestandsimmobilien bei Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben als Bauherrenvertretung begleitet.

Wer braucht Projektsteuerung?

Projektsteuerung lohnt sich, sobald ein Bauvorhaben mehrere Gewerke, mehrere Genehmigungsschritte oder ein Budget über rund 500.000 Euro umfasst, weil dann die Koordinationskosten ohne zentrale Steuerung schneller steigen als die Steuerungskosten selbst. Für ein einzelnes Bad-Sanierungsprojekt in einer Wohnung ist sie in der Regel überdimensioniert, für eine Dachsanierung mit mehreren Gewerken oder eine energetische Modernisierung eines Mehrfamilienhauses dagegen häufig der Punkt, an dem sich die Investition auszahlt.

Was kostet Projektsteuerung im Bau?

Die Kosten der Projektsteuerung im Bau bemessen sich nach der AHO-Honorartafel Nr. 9 und liegen je nach Projektschwierigkeit zwischen 1 und 7 Prozent der anrechenbaren Baukosten. Bei einem Sanierungsvolumen von 800.000 Euro entspricht das einer Bandbreite von rund 8.000 bis 56.000 Euro für die gesamte Projektlaufzeit, verteilt auf die fünf Projektstufen und nicht als Einmalzahlung fällig.

• Anrechenbare Kosten bis 250.000 Euro: Honorarsatz tendenziell im oberen Bereich der Spanne, da der Koordinationsaufwand pro Euro Bausumme höher ist.

• Anrechenbare Kosten über 2 Millionen Euro: Honorarsatz tendenziell im unteren Bereich, weil sich Fixkosten der Steuerung auf ein größeres Volumen verteilen.

• Schwierigkeitsgrad des Projekts: Bestandssanierung mit Bestandsschutzfragen oder Denkmalauflagen erhöht den Satz gegenüber einem Neubau auf der grünen Wiese.

• Honorarzonen I bis V nach AHO: bestimmen zusätzlich zur Kostengröße, wo innerhalb der Spanne ein Projekt landet.

Das Projektsteuerungshonorar nach AHO-Honorartafel Nr. 9 wird in der Praxis meist als Prozentsatz der anrechenbaren Baukosten netto vereinbart, nicht als Stundensatz. Das schafft Planungssicherheit für beide Seiten, weil die Vergütung mit dem tatsächlichen Bauvolumen mitwächst statt mit dem reinen Zeitaufwand.

Kosten der Projektsteuerung am Bau: Was ist im Bestand anders?

Die Kosten der Projektsteuerung am Bau richten sich im Bestand nach denselben Sätzen der AHO-Honorartafel Nr. 9 wie im Neubau, liegen wegen des höheren Prüf- und Abstimmungsaufwands aber häufig im oberen Drittel der Spanne von 1 bis 7 Prozent der anrechenbaren Baukosten. Drei Bestandsfaktoren treiben den Aufwand gegenüber einem vergleichbaren Neubauprojekt zusätzlich in die Höhe: die vorab nötige Bestandsaufnahme von Statik und Leitungsführung, behördliche Auflagen aus Denkmal- oder Milieuschutz und die Abstimmung des Bauablaufs mit laufenden Mietverhältnissen.

Bei einer Sanierung mit einem Bauvolumen von 800.000 Euro und Auflagen aus Denkmal- oder Milieuschutz liegt das Projektsteuerungshonorar deshalb häufig eher bei 5 bis 7 Prozent der anrechenbaren Baukosten, während ein vergleichbares Neubauprojekt ohne solche Auflagen realistisch im Bereich von 1 bis 3 Prozent kalkuliert wird. Für Eigentümer und Verwalter von Bestandsimmobilien in Berlin bedeutet das: der Honorarsatz allein sagt wenig aus, solange nicht feststeht, wie viele Bestandsauflagen das konkrete Projekt betreffen.

Projektsteuerung, Projektleitung, Bauleitung: Wer macht was?

Projektsteuerung, Projektleitung und Bauleitung sind drei unterschiedliche Rollen mit unterschiedlicher Haftung, die im Bestand oft verwechselt werden. Wie die Aufgaben und die Haftung zwischen diesen drei Rollen genau verteilt sind, erklärt der Artikel unterschied projektsteuerung und projektmanagement im Detail - dort lohnt sich der Blick, sobald die Rollenverteilung im eigenen Projekt unklar ist.

Projektsteuerung für Sanierung: Was ist anders als beim Neubau?

Projektsteuerung für Sanierung unterscheidet sich vom Neubau vor allem durch die Bestandsaufnahme: Vor der eigentlichen Planung steht die Prüfung von Statik, Leitungsbestand und Bausubstanz, weil sich sonst Kosten und Termine nicht seriös schätzen lassen. Bei Bestandsimmobilien kommen zusätzlich Auflagen aus Denkmalschutz, Milieuschutzsatzung oder laufenden Mietverhältnissen hinzu, die eine Projektsteuerung von Anfang an mit einplanen muss.

Projektsteuerung für Investoren: Worauf kommt es an?

Für Investoren steht bei der Projektsteuerung die Renditeplanung im Vordergrund: Kostenobergrenzen werden vertraglich fixiert, Abweichungen laufen über ein festes Nachtragsmanagement, und der Baufortschritt wird in Berichten dokumentiert, die auch gegenüber finanzierenden Banken bestehen. Projektsteuerung übernimmt hier zusätzlich die Schnittstelle zum Reporting, das über die reine Bauaufgabe hinausgeht.

Projektsteuerung für Bestandshalter: Was ist der Unterschied zum Einzelprojekt?

Bestandshalter mit mehreren Objekten profitieren von Projektsteuerung vor allem durch wiederkehrende Prozesse: Ausschreibungsvorlagen, geprüfte Nachunternehmerlisten und ein einheitliches Kostenreporting lassen sich über mehrere Liegenschaften hinweg wiederverwenden, statt bei jedem Objekt neu aufgebaut zu werden. Das senkt den Koordinationsaufwand pro Einzelprojekt gegenüber einer isolierten Beauftragung spürbar.

Wie läuft eine Projektsteuerung ab?

Eine Projektsteuerung durchläuft nach AHO fünf Projektstufen: Grundlagenermittlung, Vorbereitung, Ausführungsvorbereitung, Ausführung und Objektbetreuung mit Abschluss. In jeder Stufe stehen andere Schwerpunkte im Vordergrund, weshalb sich Honorar und Aufwand über die Projektlaufzeit verteilen statt an einem Punkt zu kumulieren.

Die anrechenbaren Baukosten sind die Kostensumme, auf deren Basis das Honorar nach AHO-Honorartafel Nr. 9 berechnet wird - sie umfassen die reinen Bauwerkskosten, nicht die Kosten für Grundstück, Möblierung oder Finanzierung.

Glossar und weiterführende Begriffe

Wer auf Begriffe wie Honorarzone, anrechenbare Kosten oder Objektüberwachung stößt, findet eine kompakte Übersicht im projektsteuerung glossar - dort sind 20 Begriffe rund um Projektsteuerung und Bestandsimmobilien einzeln erklärt. Eine tiefere Herleitung der Honorarspanne samt Rechenbeispielen liefert der Artikel zu projektsteuerung kosten.

Häufige Fragen zur Projektsteuerung

Ist Projektsteuerung Pflicht bei einer Sanierung?

Nein, Projektsteuerung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Sie ist eine freiwillige Beauftragung des Bauherrn, die sich mit steigender Projektkomplexität und Anzahl beteiligter Gewerke zunehmend auszahlt.

Kann der Architekt die Projektsteuerung mit übernehmen?

Ein Architekt kann einzelne Steuerungsaufgaben mit übernehmen, die vollständige Projektsteuerung nach AHO Nr. 9 ist jedoch eine eigenständige Leistung mit eigener Vergütung. Eine getrennte Beauftragung schafft zudem eine unabhängige Kontrollinstanz gegenüber der Planung.

Wie lange dauert die Beauftragung einer Projektsteuerung?

Die Projektsteuerung begleitet ein Vorhaben in der Regel über alle fünf AHO-Projektstufen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung nach Fertigstellung. Bei einer Sanierung eines Mehrfamilienhauses liegt die Gesamtdauer häufig zwischen sechs Monaten und zwei Jahren.

Was passiert, wenn die Baukosten während des Projekts steigen?

Steigende Baukosten werden im Rahmen der laufenden Kostenverfolgung dokumentiert und über ein Nachtragsmanagement geprüft, bevor sie freigegeben werden. Die Projektsteuerung meldet Abweichungen an den Bauherrn, sobald sie erkennbar werden, statt sie erst am Projektende offenzulegen.

Lohnt sich Projektsteuerung auch für kleinere Bestandsobjekte?

Bei einem einzelnen, gewerkearmen Vorhaben ist der Aufwand einer vollständigen Projektsteuerung oft unverhältnismäßig zum Nutzen. Sobald mehrere Gewerke, Genehmigungsschritte oder Auflagen aus Denkmal- oder Milieuschutz zusammenkommen, verschiebt sich dieses Verhältnis meist zugunsten der Beauftragung.

Veröffentlicht am 28. August 2026.