Glossar Projektsteuerung und Bestandsimmobilien: 20 Begriffe erklärt
Von AHO Heft Nr. 9 über CapEx bis Nachtrag: die wichtigsten Fachbegriffe der Projektsteuerung und Bestandsentwicklung, jeweils mit Angabe der Norm oder Regelung, auf der sie beruhen.
Kurz gesagt: Dieses Glossar erklärt die wichtigsten Begriffe rund um Projektsteuerung, Bestandsimmobilien und Mieterausbau. Jede Definition nennt ihre Grundlage - AHO-Heft Nr. 9, HOAI, DIN 276, VOB, BGB oder GEG - damit nachvollziehbar bleibt, worauf sie beruht.
Die Begriffe sind alphabetisch geordnet. Wo es einen vertiefenden Beitrag gibt, ist er verlinkt.
AHO-Heft Nr. 9
Die maßgebliche Schrift des Ausschusses der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung. Sie definiert das Leistungsbild der Projektsteuerung und enthält eine Honorartafel als Vergütungsgrundlage. Sie ist kein Gesetz, sondern eine Honorarempfehlung, gilt in der Praxis aber als Branchenstandard.
Grundlage: AHO-Schriftenreihe, Heft Nr. 9. Ausführlich: weiterlesen
Baukostenzuschuss
Ein Beitrag des Vermieters zu den Ausbaukosten des Mieters, meist als Betrag pro Quadratmeter vereinbart. Er ist Verhandlungsgegenstand im Mietvertrag und wird häufig mit Mietfreizeiten kombiniert.
Grundlage: Vertragliche Praxis im Gewerbemietrecht. Ausführlich: weiterlesen
CapEx
Kurz für Capital Expenditure: Investitionsausgaben in eine Immobilie, die deren Wert oder Nutzungsdauer erhöhen, im Unterschied zu laufenden Betriebskosten. In der Bestandshaltung wird der CapEx-Bedarf über mehrere Jahre geplant, um Investitionsstau zu vermeiden.
Grundlage: Betriebswirtschaftliche Abgrenzung Investition/Aufwand. Ausführlich: weiterlesen
DIN 276
Die Norm zur Gliederung von Kosten im Bauwesen. Sie ordnet Baukosten in Kostengruppen von 100 (Grundstück) bis 800 (Finanzierung) und schafft die Grundlage dafür, dass Kostenschätzung, Kostenberechnung und Kostenanschlag vergleichbar bleiben.
Grundlage: DIN 276 – Kosten im Bauwesen. Ausführlich: weiterlesen
Einzelvergabe
Die getrennte Beauftragung der einzelnen Gewerke durch den Bauherrn. Sie vermeidet den Generalunternehmer-Zuschlag, verlagert die Koordination und das Schnittstellenrisiko aber auf den Auftraggeber oder dessen Projektsteuerung.
Grundlage: Vergabeform nach VOB/A-Systematik. Ausführlich: weiterlesen
GEG
Das Gebäudeenergiegesetz. Es bündelt die Anforderungen an den energetischen Zustand von Gebäuden, an Heizungsanlagen und an Nachrüstpflichten im Bestand und ist damit für Sanierungsentscheidungen die maßgebliche gesetzliche Grundlage.
Grundlage: Gebäudeenergiegesetz (GEG). Ausführlich: weiterlesen
Generalunternehmer
Ein Unternehmen, das sämtliche Bauleistungen aus einer Hand schuldet und Nachunternehmer selbst beauftragt. Der Auftraggeber hat einen Vertragspartner, zahlt dafür aber einen Zuschlag für Koordination und Risikoübernahme.
Grundlage: Vertragsform nach VOB/B beziehungsweise BGB-Werkvertragsrecht. Ausführlich: weiterlesen
Gewährleistung
Die Haftung für Mängel nach der Abnahme. Bei Bauwerken beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist für Mängelansprüche fünf Jahre nach BGB, bei Vereinbarung der VOB/B vier Jahre.
Grundlage: § 634a BGB, VOB/B § 13. Ausführlich: weiterlesen
Handlungsbereiche
Die fünf inhaltlichen Themenfelder der Projektsteuerung: Organisation und Dokumentation, Kosten und Finanzierung, Termine und Kapazitäten, Verträge und Versicherungen sowie Qualitäten und Quantitäten.
Grundlage: AHO-Heft Nr. 9. Ausführlich: weiterlesen
HOAI
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Sie regelt Leistungsbilder und Honorare für Planungsleistungen und gliedert Gebäudeplanung in neun Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Seit 2021 sind die Honorarsätze unverbindlich.
Grundlage: HOAI in der Fassung von 2021, § 34 für Gebäude. Ausführlich: weiterlesen
Instandhaltungsrückstau
Die Summe aller notwendigen, aber aufgeschobenen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einem Gebäude. Er erscheint nicht in der Bilanz, wirkt aber über steigende Instandhaltungskosten, sinkende Vermietbarkeit und Wertabschläge.
Grundlage: Fachbegriff der Immobilienbewertung. Ausführlich: weiterlesen
Leistungsverzeichnis
Die detaillierte Beschreibung aller auszuführenden Leistungen als Grundlage der Ausschreibung. Es macht Angebote vergleichbar; Lücken darin sind die häufigste Ursache für spätere Nachträge.
Grundlage: VOB/A – Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Ausführlich: weiterlesen
Mieterausbau
Der Ausbau einer Gewerbefläche nach den Anforderungen eines konkreten Mieters, meist zwischen Rohbau- oder Bestandszustand und Bezugsfertigkeit. Wer welche Leistungen trägt, regelt der Mietvertrag über Ausbaustandard und Baukostenzuschuss.
Grundlage: Vertragliche Praxis im Gewerbemietrecht. Ausführlich: weiterlesen
Nachtrag
Eine zusätzliche oder geänderte Leistung, die nicht im ursprünglichen Vertrag enthalten war, und deren Vergütung. Nachträge entstehen typischerweise durch unvollständige Leistungsbeschreibungen oder Bauherrenwünsche während der Ausführung.
Grundlage: VOB/B § 2 (Vergütung geänderter und zusätzlicher Leistungen). Ausführlich: weiterlesen
Objektüberwachung (Bauleitung)
Die fachliche Überwachung der Bauausführung auf der Baustelle. Sie ist als Leistungsphase 8 in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure geregelt und liegt beim Architekten oder einem beauftragten Bauleiter. Sie ist eine andere Leistung als die übergeordnete Projektsteuerung.
Grundlage: HOAI § 34, Leistungsphase 8. Ausführlich: weiterlesen
Projektleitung
Die Rolle mit Entscheidungsvollmacht und Gesamtverantwortung. Sie liegt beim Bauherrn selbst oder bei einer von ihm bevollmächtigten Person, entscheidet, beauftragt und verantwortet das Projekt nach außen. Abzugrenzen von der Projektsteuerung, die vorbereitet und kontrolliert, aber nicht entscheidet.
Grundlage: AHO-Heft Nr. 9, Abgrenzung der Rollen. Ausführlich: weiterlesen
Projektsteuerung
Die Wahrnehmung delegierbarer Bauherrenaufgaben in technischer, wirtschaftlicher, terminlicher und rechtlicher Hinsicht durch einen externen Spezialisten. Das Leistungsbild ist im AHO-Heft Nr. 9 beschrieben und gliedert sich in fünf Projektstufen und fünf Handlungsbereiche. Die Projektsteuerung berät und kontrolliert, trifft aber keine Entscheidungen mit Außenwirkung.
Grundlage: AHO-Heft Nr. 9 (Schriftenreihe des AHO-Fachausschusses Projektsteuerung/Projektmanagement). Ausführlich: weiterlesen
Projektstufen
Die fünf zeitlichen Abschnitte eines Projekts nach AHO-Systematik: Projektvorbereitung, Planung, Ausführungsvorbereitung, Ausführung und Projektabschluss. In jeder Stufe werden alle fünf Handlungsbereiche bearbeitet, nur mit unterschiedlicher Intensität.
Grundlage: AHO-Heft Nr. 9. Ausführlich: weiterlesen
Revitalisierung
Die umfassende Ertüchtigung einer Bestandsimmobilie mit dem Ziel, sie technisch, energetisch und nutzungsseitig wieder marktfähig zu machen. Sie geht über Instandsetzung hinaus und verändert in der Regel auch Grundriss oder Nutzungskonzept.
Grundlage: Fachbegriff der Bestandsentwicklung. Ausführlich: weiterlesen
Technische Due Diligence
Die strukturierte technische Ankaufsprüfung einer Bestandsimmobilie vor dem Kauf. Sie bewertet Bausubstanz, Anlagentechnik und energetischen Zustand und beziffert den Instandhaltungs- und Investitionsbedarf, der in die Kaufpreisverhandlung einfließt.
Grundlage: Marktübliche Prüfsystematik, angelehnt an die Kostengliederung nach DIN 276. Ausführlich: weiterlesen
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Projektsteuerung und Projektleitung?
Die Projektleitung entscheidet und trägt die Gesamtverantwortung, sie liegt beim Bauherrn. Die Projektsteuerung bereitet Entscheidungen vor, koordiniert und kontrolliert, hat aber keine Entscheidungsvollmacht nach außen. Beide Rollen können getrennt vergeben werden.
Ist das AHO-Heft Nr. 9 gesetzlich verbindlich?
Nein. Es ist eine Honorarempfehlung des AHO-Fachausschusses, kein Gesetz. In der Praxis dient es dennoch als Referenz für Leistungsumfang und Honorarermittlung in nahezu jedem Projektsteuerungsvertrag.
Wie lange gilt die Gewährleistung bei Bauleistungen?
Nach BGB verjähren Mängelansprüche bei Bauwerken in fünf Jahren ab Abnahme. Ist die VOB/B wirksam vereinbart, sind es vier Jahre. Die Frist beginnt jeweils mit der Abnahme.
