Aufgaben der Projektsteuerung: Das AHO-Leistungsbild verständlich erklärt
Was leistet ein Projektsteuerer nach AHO Heft 9 wirklich? 5 Projektstufen, 5 Handlungsbereiche, klar erklärt - jetzt lesen.
Dieser Artikel ist Teil unseres umfassenden Artikels Grundlagen-Artikels zur Projektsteuerung.
Wer eine Bestandsimmobilie saniert, modernisiert oder umbaut, stößt früher oder später auf den Begriff Projektsteuerung. Doch was genau leistet ein Projektsteuerer, und wo hört die Aufgabe auf? Viele Eigentümer und Asset Manager beauftragen die Leistung, ohne genau zu wissen, was vertraglich geschuldet ist. Das führt zu Enttäuschungen, wenn am Ende Leistungen fehlen, die man stillschweigend vorausgesetzt hatte, oder zu Doppelvergütung, wenn Projektsteuerung und Projektleitung sich überschneiden.
Die verbindliche Grundlage für die Projektsteuerung in Deutschland ist das AHO Heft Nr. 9 des Ausschusses der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung (AHO). Es beschreibt das Leistungsbild in fünf Projektstufen und fünf Handlungsbereichen. Dieser Artikel übersetzt die AHO-Systematik in die Praxis, mit einer Tabelle je Projektstufe, der Abgrenzung zur Projektleitung und einem Durchlauf am Beispiel einer Bestandssanierung in Berlin.
Was ist Projektsteuerung nach AHO Heft Nr. 9?
Projektsteuerung ist die Wahrnehmung der Auftraggeberfunktionen in technischer, wirtschaftlicher, terminlicher und rechtlicher Hinsicht. Der Projektsteuerer plant, koordiniert, kontrolliert und dokumentiert das Projekt aus der Perspektive des Bauherrn, trifft aber selbst keine Entscheidungen und übernimmt keine Planungs- oder Bauleistungen. Er ist die verlängerte Werkbank des Eigentümers, nicht ein weiterer Planer.
Das AHO Heft Nr. 9 strukturiert diese Aufgabe entlang zweier Achsen: den fünf Projektstufen (dem zeitlichen Ablauf) und den fünf Handlungsbereichen (den inhaltlichen Themenfeldern). In jeder Projektstufe werden alle fünf Handlungsbereiche bearbeitet, nur mit unterschiedlicher Intensität.
Die fünf Handlungsbereiche im Überblick
A - Organisation, Information, Koordination, Dokumentation: Projektstruktur, Kommunikationswege, Protokolle, Projekthandbuch
B - Kosten und Finanzierung: Kostenrahmen, Kostenberechnung, Kostenkontrolle, Mittelabfluss
C - Termine, Kapazitäten, Logistik: Rahmenterminplan, Steuerung von Ausführungsfristen, Ressourcenplanung
D - Verträge und Versicherungen: Vergabeverfahren, Vertragsmanagement, Nachtragsprüfung
E - Qualitäten und Quantitäten: Prüfung von Planungsständen, Abnahmen, Mängelverfolgung
Diese fünf Bereiche sind der rote Faden durch das gesamte Projekt. Wer als Eigentümer wissen will, was er für sein Honorar bekommt, sollte in jeder Projektstufe nach konkreten Ergebnissen in allen fünf Feldern fragen, nicht nur nach "Terminen" oder "Kosten".
Die fünf Projektstufen mit Leistungen und Ergebnissen
Das AHO Heft Nr. 9 unterteilt den Projektverlauf in fünf Stufen. Die folgende Übersicht zeigt je Stufe die typischen Leistungen und die Ergebnisse, die Sie als Auftraggeber tatsächlich in der Hand halten sollten.
Projektstufe | Typische Leistungen | Konkrete Ergebnisse für den Eigentümer |
|---|---|---|
1. Projektvorbereitung | Aufbau Projektorganisation, Klärung Zielvorgaben, Kostenrahmen, grober Terminrahmen, Auswahl Planungsbeteiligte | Projekthandbuch, Kostenrahmen, Rahmenterminplan, Vorschlag zur Vergabestrategie |
2. Planung | Koordination der Planungsbeteiligten, Kostenberechnung fortschreiben, Terminplan verfeinern, Genehmigungsplanung begleiten | Kostenberechnung nach DIN 276, detaillierter Terminplan, geprüfte Planungsunterlagen, Bauantrag-Status |
3. Ausführungsvorbereitung | Vergabeverfahren steuern, Leistungsverzeichnisse prüfen, Angebote auswerten, Vertragsentwürfe koordinieren | Vergabevorschlag mit Preisspiegel, geprüfte Verträge, aktualisierter Kostenanschlag |
4. Ausführung | Baustellenkoordination, Termin- und Kostenkontrolle, Nachtragsprüfung, Qualitätskontrolle, Baubesprechungen leiten | Wochen- oder Monatsberichte, Soll-Ist-Kostenvergleich, geprüfte Nachträge, Mängellisten |
5. Projektabschluss | Abnahmekoordination, Rechnungsprüfung, Gewährleistungsmanagement, Dokumentationsübergabe | Abnahmeprotokolle, Schlussrechnungsprüfung, vollständige Objektdokumentation, Mängelverfolgungsliste |
Für Bestandsimmobilien ist besonders Stufe 1 entscheidend: Anders als beim Neubau sind Bestandsdaten oft lückenhaft, sodass die Projektvorbereitung zusätzlich eine belastbare Grundlagenermittlung zum Ist-Zustand erfordert. Wer hier spart, zahlt in Stufe 4 über Nachträge drauf.
Abgrenzung: Projektsteuerung ist nicht Projektleitung
Ein häufiges Missverständnis: Projektsteuerung und Projektleitung werden synonym verwendet, sind aber vertraglich und funktional unterschiedliche Rollen.
Projektsteuerung nimmt Auftraggeberfunktionen wahr, kontrolliert und koordiniert, trifft aber keine Entscheidungen mit Außenwirkung und unterschreibt keine Verträge im eigenen Namen. Sie berät und bereitet Entscheidungen vor.
Projektleitung liegt beim Bauherrn selbst oder bei einer von ihm beauftragten Person mit Entscheidungsvollmacht. Die Projektleitung entscheidet, beauftragt und verantwortet das Projekt nach außen.
In der Praxis bedeutet das: Der Projektsteuerer bereitet die Vergabeentscheidung mit Preisspiegel und Empfehlung vor, aber die Projektleitung, in der Regel der Eigentümer oder eine von ihm bevollmächtigte Person, unterschreibt den Vertrag. Wird diese Trennung nicht klar vereinbart, entstehen Reibungsverluste und im schlechtesten Fall Haftungslücken, wenn niemand sich für die eigentliche Entscheidung zuständig fühlt.
Für Eigentümer komplexer Bestandsportfolios, die keinen eigenen großen Projektleitungs-Apparat vorhalten wollen, ist deshalb wichtig, vertraglich zu klären, wer welche Entscheidungen trifft und in welcher Frist der Projektsteuerer eine Rückmeldung benötigt, um den Terminplan zu halten.
Praxisdurchlauf: Bestandssanierung eines Berliner Bürogebäudes
Nehmen wir ein typisches Beispiel aus der RESO-Praxis: ein Bürogebäude aus den 1970er Jahren in Charlottenburg, das energetisch ertüchtigt und an aktuelle Nutzeranforderungen angepasst werden soll.
Projektvorbereitung: Zunächst wird der bauliche Ist-Zustand über eine Datenraumanalyse und Ortsbesichtigung erfasst, da die Bestandsunterlagen aus den 1990er Jahren unvollständig sind. Daraus entsteht ein Kostenrahmen, der auch GEG-Anforderungen und mögliche EPBD-Folgepflichten berücksichtigt.
Planung: Die Fachplaner für Fassade, TGA und Brandschutz werden koordiniert, die Kostenberechnung nach DIN 276 verfeinert. Hier zeigt sich oft, dass ursprünglich angenommene Sanierungsumfänge wegen Bestandsauffälligkeiten wie Asbest oder unzureichender Statik erweitert werden müssen.
Ausführungsvorbereitung: Die Vergabe der Fassaden- und TGA-Gewerke wird ausgeschrieben, Angebote werden im Preisspiegel verglichen und dem Eigentümer zur Entscheidung vorgelegt.
Ausführung: Während der laufenden Sanierung, bei einem teilweise weiterlaufenden Mietbetrieb, kontrolliert der Projektsteuerer Termine, Kosten und Nachträge und stimmt Bauabläufe mit den verbleibenden Mietern ab, um Betriebsstörungen zu minimieren.
Projektabschluss: Abnahme der Gewerke, Prüfung der Schlussrechnungen und Übergabe einer vollständigen Dokumentation, die künftig als Grundlage für das technische Property Management dient.
Dieser Ablauf zeigt, warum die Handlungsbereiche B (Kosten) und E (Qualitäten) bei Bestandsobjekten besonders eng verzahnt sein müssen: Jede unerwartete Bestandsauffälligkeit wirkt sich sofort auf den Kostenrahmen aus, und nur eine konsequente Qualitätskontrolle verhindert, dass sich Mängel bis zur Abnahme unbemerkt fortsetzen.
Was Sie bei der Beauftragung konkret vereinbaren sollten
Welche Projektstufen und Handlungsbereiche sind vertraglich Grundleistung, welche sind Besondere Leistung mit separater Vergütung?
In welcher Taktung erhalten Sie Berichte, und in welchem Detailgrad, wöchentlich, monatlich oder stufenbezogen?
Wer trifft Entscheidungen mit Außenwirkung, und in welcher Frist muss Ihre Rückmeldung als Auftraggeber vorliegen?
Wie ist die Schnittstelle zur Projektleitung geregelt, falls diese separat vergeben wird?
Sprechen Sie mit uns: Genau diese Aufgaben übernehmen wir für Eigentümer und Investoren in Berlin — von Projektstufe 1 bis 5. Projekt anfragen
Häufige Fragen
Was macht ein Projektsteuerer konkret?
Ein Projektsteuerer plant, koordiniert, kontrolliert und dokumentiert ein Bauprojekt aus Auftraggebersicht, entlang der fünf Handlungsbereiche Organisation, Kosten, Termine, Verträge und Qualitäten. Er trifft dabei keine eigenen Entscheidungen mit Außenwirkung, sondern bereitet diese für den Eigentümer oder die Projektleitung vor.
Ist die Projektsteuerung nach AHO Heft Nr. 9 verbindlich vorgeschrieben?
Das AHO Heft Nr. 9 ist keine gesetzliche Vorschrift, sondern eine Honorarempfehlung des AHO-Ausschusses. In der Praxis hat es sich jedoch als Branchenstandard etabliert und dient als Referenz für Leistungsumfang und Honorarermittlung in nahezu jedem Projektsteuerungsvertrag.
Was ist der Unterschied zwischen Projektsteuerung und Projektleitung?
Die Projektsteuerung berät, koordiniert und kontrolliert, ohne Entscheidungsvollmacht. Die Projektleitung liegt beim Auftraggeber selbst oder bei einer von ihm bevollmächtigten Person und trifft die eigentlichen Entscheidungen, etwa Vergaben oder Vertragsunterschriften.
Ab wann lohnt sich Projektsteuerung bei Bestandsimmobilien?
Bei kleineren Instandhaltungsmaßnahmen ist externe Projektsteuerung meist nicht wirtschaftlich. Sobald mehrere Gewerke koordiniert werden müssen, Nutzer während der Bauphase im Objekt verbleiben oder das Investitionsvolumen im mittleren sechsstelligen Bereich oder darüber liegt, reduziert eine professionelle Projektsteuerung erfahrungsgemäß Kosten- und Terminrisiken deutlich stärker, als sie selbst kostet.
Welche Leistungen sind bei Bestandssanierungen zusätzlich zum AHO-Standard nötig?
Bei komplexen Bestandsobjekten kommt vor Projektbeginn häufig eine zusätzliche Grundlagenermittlung hinzu, etwa eine Datenraumanalyse oder Ortsbesichtigung zur Erfassung des Ist-Zustands. Diese Leistung ist im AHO Heft Nr. 9 nicht als eigene Stufe vorgesehen, ist bei lückenhafter Bestandsdokumentation aber häufig die Voraussetzung für eine belastbare Kostenberechnung in Stufe 2.
