Aufgaben der Projektsteuerung: 5 Projektstufen und 5 Handlungsbereiche nach AHO

Ein Projektsteuerer koordiniert im Auftrag des Bauherrn Organisation, Kosten, Termine, Verträge und Qualitäten eines Bauvorhabens, ohne selbst zu planen oder zu bauen. Grundlage dafür ist das Leistungsbild aus AHO Heft Nr. 9, der Honorartafel Nr. 9 des AHO für Projektmanagementleistungen, das die Aufgaben in 5 Projektstufen und 5 Handlungsbereiche gliedert.

Was regelt AHO Heft Nr. 9?

AHO Heft Nr. 9 ist das Leistungsbild des Ausschusses der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung (AHO) für Projektmanagementleistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft, in der Praxis auch als AHO-Honorartafel Nr. 9 bezeichnet. Es beschreibt, welche Grundleistungen eine Projektsteuerung in welcher Projektstufe erbringt, und liefert die Grundlage für die Honorarbemessung als Prozentsatz der anrechenbaren Kosten. Anders als die HOAI für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt AHO Heft Nr. 9 keine gesetzlich verbindliche Gebührenordnung, sondern eine in der Praxis breit anerkannte Vertrags- und Kalkulationsgrundlage, auf die sich Bauherr und Projektsteuerer im Vertrag beziehen. RESO ist ein Projektsteuerungsunternehmen mit Sitz in Berlin, das Eigentümer und Verwalter von Bestandsimmobilien bei Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben als Bauherrenvertretung begleitet und dabei auf dieses Leistungsbild aufsetzt.

Welche 5 Projektstufen durchläuft eine Projektsteuerung nach AHO Heft Nr. 9?

Eine Projektsteuerung nach AHO Heft Nr. 9 gliedert sich in 5 Projektstufen, die von der ersten Bedarfsplanung bis zum Abschluss der Gewährleistung reichen. Jede Stufe hat einen eigenen Schwerpunkt und ein eigenes, überprüfbares Ergebnis - das unterscheidet ein strukturiertes Leistungsbild von einer bloßen Begleitung nach Gefühl.

Eine Projektstufe ist im Sinne von AHO Heft Nr. 9 ein zeitlich abgegrenzter Abschnitt des Projektsteuerungsauftrags mit eigenem Leistungsumfang und eigenem Ergebnis, nicht nur eine Kalenderphase des Bauablaufs. Die Bezeichnung "5 Phasen" wird in der Praxis synonym zu "5 Projektstufen" verwendet, gemeint ist in beiden Fällen dieselbe Gliederung nach AHO Heft Nr. 9.

Was sind die 5 Handlungsbereiche der Projektsteuerung nach AHO Heft Nr. 9?

Ein Handlungsbereich ist nach AHO Heft Nr. 9 eine inhaltliche Aufgabenkategorie der Projektsteuerung, die sich über mehrere oder alle Projektstufen hinweg erstreckt, statt nur in einer einzelnen Stufe aufzutreten. Die 5 Handlungsbereiche beschreiben damit, woran ein Projektsteuerer arbeitet, während die 5 Projektstufen beschreiben, wann er es tut - beide Achsen zusammen ergeben das vollständige Leistungsbild.

• A - Organisation, Information, Koordination, Dokumentation: Projektstruktur aufsetzen, Berichtswesen führen, Besprechungen und Protokolle koordinieren.

• B - Kosten und Finanzierung: Kosten planen, verfolgen und kontrollieren, Mittelabfluss mit der Finanzierung abstimmen.

• C - Termine, Kapazitäten und Logistik: Terminrahmen und Ablaufpläne aufstellen, Kapazitäten der Beteiligten und Baustellenlogistik steuern.

• D - Verträge und Versicherungen: Vergabestrategie mitgestalten, Vertragsprüfung koordinieren, Nachträge bewerten.

• E - Qualitäten und Quantitäten: Qualitätsstandards sichern, Mengen- und Leistungsverzeichnisse prüfen.

Handlungsbereich D, Verträge und Versicherungen, überschneidet sich in der Praxis häufig mit der Frage, wer im Bauvorhaben welche Rolle und welche Haftung trägt. Diese Abgrenzung wird deshalb im Vertrag zwischen Bauherr und Projektsteuerer ausdrücklich festgelegt, statt sie stillschweigend vorauszusetzen.

Was kostet Projektsteuerung nach AHO Heft Nr. 9?

Das Honorar für Projektsteuerung liegt nach AHO Heft Nr. 9 je nach Größe der anrechenbaren Kosten zwischen rund 1 und 9 Prozent, degressiv gestaffelt: Je größer das Bauvolumen, desto niedriger der Prozentsatz, weil sich der Organisationsaufwand nicht linear mit der Bausumme vervielfacht. Die folgende aho honorartabelle zeigt die grobe Bandbreite je Kostengröße.

Im Honorar nach AHO Heft Nr. 9 sind die Grundleistungen aus allen 5 Handlungsbereichen enthalten: Projektorganisation und Berichtswesen, laufende Kostenverfolgung, Koordination des Vergabemanagements und Steuerung der Schnittstellen zwischen den Gewerken. Häufig separat zu vergüten sind dagegen Bestandsaufnahmen vor Planungsbeginn, eine vertiefte Nachtragsprüfung über die Grundleistung hinaus, laufende Mieterkommunikation während der Bauzeit sowie ESG- und GEG-Nachweise - welche Zusatzleistungen das bei Bestandsimmobilien konkret sind, zeigt der Abschnitt weiter unten. Bei einer Sanierung mit 2 Millionen Euro anrechenbaren Kosten liegt das Honorar nach dieser Tabelle grob bei 120.000 bis 130.000 Euro über die gesamte Projektlaufzeit - verteilt auf alle 5 Projektstufen, nicht als Einmalzahlung bei Auftragserteilung fällig.

Wie läuft eine Bestandssanierung mit Projektsteuerung nach AHO Heft Nr. 9 in der Praxis ab?

Am Beispiel der Bestandssanierung eines Berliner Bürogebäudes zeigt sich, wie die 5 Projektstufen ineinandergreifen und wie sich eine Büroimmobilie von einem reinen Wohngebäude unterscheidet. In Projektstufe 1 prüft die Projektsteuerung neben Statik und Leitungsführung auch die technische Gebäudeausrüstung (TGA) und den Bestand an Mietverträgen, weil laufende Gewerbemietverhältnisse den Sanierungsablauf stärker einschränken als bei Wohnraum. In Projektstufe 2 bindet der Projektsteuerer Auflagen aus Milieuschutz- oder Erhaltungssatzung sowie gegebenenfalls dem Denkmalschutz in die Planung ein und stimmt den Bauablauf mit den verbleibenden Mietern ab, damit Büroflächen möglichst durchgängig nutzbar bleiben.

In Projektstufe 3 fließt bei einer Büroimmobilie zusätzlich die Frage der Zertifizierung ein: Investoren und Mieter fragen bei Bestandsgebäuden zunehmend ESG-Nachweise (Umwelt-, Sozial- und Unternehmensführungskriterien) und den Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab, weshalb die Vergabeunterlagen entsprechende Anforderungen an ausführende Firmen enthalten. In Projektstufe 4 kommt bei laufendem Bürobetrieb die Abstimmung mit den verbleibenden Nutzern hinzu: Bauzeiten, Lärmschutz und Zugänge werden mit der Hausverwaltung und den Mietern koordiniert, während der Projektsteuerer parallel Kosten, Termine und Nachträge kontrolliert. In Projektstufe 5 werden neben Abnahmen und Mängelverfolgung auch die aktualisierten Energie- und ESG-Nachweise für die Vermarktung der sanierten Flächen zusammengestellt.

Was macht ein Projektsteuerer, was die Projektleitung nicht macht?

Ein Projektsteuerer nimmt treuhänderisch die Bauherrenfunktionen wahr und steuert Organisation, Kosten, Termine und Verträge, ohne selbst zu planen, zu bauen oder Aufträge im eigenen Namen zu vergeben - er bleibt neutraler Sachwalter des Bauherrn. Die Projektleitung dagegen kann auch operative Entscheidungsbefugnis und Weisungsrecht gegenüber Planern und Baufirmen haben, je nachdem, wie sie im Einzelfall beauftragt ist. Diese Abgrenzung ist in der Praxis nicht immer trennscharf, weshalb sie im Vertrag ausdrücklich festgelegt werden sollte, statt sie stillschweigend vorauszusetzen.

Welche Leistungen sind bei Bestandssanierungen zusätzlich zum AHO-Standard nötig?

Bei einer Bestandssanierung fallen neben den Grundleistungen aus AHO Heft Nr. 9 regelmäßig Zusatzleistungen an, die im Leistungsbild nicht enthalten und deshalb im Vertrag gesondert zu vereinbaren und zu vergüten sind.

• Schadstofferkundung: Untersuchung auf Asbest, PAK oder andere Altlasten vor Planungsbeginn, da Sanierungen im Bestand anders als Neubauten mit unbekannter Bausubstanz starten.

• Mieterkommunikation und Ausweichflächen: Abstimmung mit bestehenden Mietern über Bauzeiten und Lärmschutz, gegebenenfalls Organisation von Ersatzräumen, wenn Flächen während der Bauzeit nicht nutzbar sind.

• Genehmigungen nach Milieuschutz- oder Erhaltungssatzung: zusätzliche Antragsverfahren bei der zuständigen Bezirksbehörde, die bei Neubauvorhaben in dieser Form nicht anfallen.

• Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde: bei erhaltenswerter Bausubstanz zusätzliche Nachweise und Genehmigungsschritte für Fassade, Fenster oder Grundriss.

• ESG- und GEG-Nachweise: Energieausweis und Nachhaltigkeitsdokumentation für Berichtspflichten gegenüber Investoren oder Kreditgebern.

• Fördermittelmanagement: Beantragung und Nachweisführung bei Förderprogrammen wie KfW oder BAFA, wenn die Sanierung energetische Zuschüsse in Anspruch nimmt.

Diese Zusatzleistungen werden in der Praxis meist nach Zeitaufwand oder als gesondert vereinbarte Pauschale vergütet, nicht über den Prozentsatz aus AHO Heft Nr. 9 abgedeckt.

Was sollten Sie bei der Beauftragung konkret vereinbaren?

Der Projektsteuerungsvertrag legt fest, was die Projektsteuerung tatsächlich leistet und wofür sie haftet - ohne diese Punkte bleibt der Auftrag angreifbar, sobald es im Projekt zu Verzögerungen oder Mehrkosten kommt.

• Leistungsumfang je Handlungsbereich: schriftlich festhalten, welche der 5 Handlungsbereiche beauftragt sind und welche beim Bauherrn oder bei anderen Beteiligten verbleiben.

• Vergütungsmodell: Pauschalhonorar oder Vergütung nach anrechenbaren Kosten gemäß AHO Heft Nr. 9, inklusive Regelung für Nachtragshonorare bei Leistungsänderungen.

• Berichtsformat und -intervall: Turnus und Inhalt der Kosten- und Terminberichte, damit Abweichungen früh sichtbar werden statt erst zum Projektabschluss.

• Eskalationswege bei Kostenabweichungen: ab welcher Schwelle der Projektsteuerer den Bauherrn informieren und eine Entscheidung einholen muss.

• Haftung und Versicherungsnachweis: Haftungsobergrenze und Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung mit ausreichender Deckungssumme.

• Regelung für stufenweise Beauftragung: Kündigungs- oder Verlängerungsoptionen, wenn zunächst nur einzelne der 5 Projektstufen beauftragt werden.

Fehlt einer dieser Punkte im Vertrag, zeigt sich das meist erst in Projektstufe 4, wenn Nachträge oder Terminabweichungen ohne klare Regelung strittig werden.

Häufige Fragen zur Projektsteuerung nach AHO

Ist AHO Heft Nr. 9 gesetzlich verbindlich?

Nein, AHO Heft Nr. 9 ist keine gesetzliche Gebührenordnung wie die HOAI, sondern eine in der Bau- und Immobilienwirtschaft breit anerkannte Vertragsgrundlage. Bauherr und Projektsteuerer vereinbaren die Anwendung im Vertrag, die Tafel dient dabei als Kalkulations- und Verhandlungsbasis.

Müssen immer alle 5 Projektstufen beauftragt werden?

Nein, Bauherr und Projektsteuerer können den Auftrag auch auf einzelne Projektstufen beschränken, etwa wenn die Planung bereits vorliegt und nur noch die Ausführung gesteuert werden soll. Für ein durchgängiges Kosten- und Termincontrolling über das gesamte Projekt empfiehlt sich jedoch die Beauftragung aller 5 Stufen von Anfang an.

Was passiert, wenn ein Handlungsbereich im Vertrag fehlt?

Fehlt einer der 5 Handlungsbereiche im Leistungsverzeichnis des Vertrags, wird diese Aufgabe nicht automatisch von der Projektsteuerung übernommen, sondern verbleibt beim Bauherrn oder muss gesondert beauftragt werden. Das führt in der Praxis häufig zu Lücken bei Themen wie Versicherungen oder Qualitätssicherung, die erst spät auffallen.

Kann ein Architekt die Aufgaben der Projektsteuerung mit übernehmen?

Ein Architekt kann einzelne Steuerungsaufgaben zusätzlich übernehmen, die vollständige Projektsteuerung nach AHO Heft Nr. 9 ist jedoch eine eigenständige Leistung mit eigener Vergütung und eigenem Rollenverständnis. Eine getrennte Beauftragung schafft zudem eine von der Planung unabhängige Kontrollinstanz.

Wie lange begleitet die Projektsteuerung ein Bauvorhaben?

Die Projektsteuerung begleitet ein Vorhaben in der Regel über alle 5 Projektstufen hinweg, von der Projektvorbereitung bis zum Projektabschluss mit Gewährleistungsübersicht. Bei einer Bestandssanierung liegt die Gesamtdauer häufig zwischen sechs Monaten und zwei Jahren.

Veröffentlicht am 28. August 2026.